Рано или поздно у многих появляется мысль, которая начинает тихо шептать в голове: «А не купить ли квартиру?» Она сначала тихая, но с каждым днём становится всё настойчивее. Особенно когда за окном дождь, сосед сверлит с утра пораньше, а арендодатель в очередной раз намекнул, что «через месяц, возможно, родственники вернутся». Вот и решает человек: надо брать ипотеку. Но вспоминает, что у него есть кредит — может, телефон в рассрочку, может, отпуск оплатил в рассрочку, а может, просто был сложный период. И вот тут встаёт вопрос: а как вообще этот кредит повлияет на шансы взять ипотеку? Можно ли их как-то совместить? Или лучше подождать и сначала закрыть всё, что есть? Давайте разберёмся без лишней теории, в простом стиле, как будто вы рассказываете другу за чашкой крепкого чая. Или кофе, если утро тяжёлое.

Как банки принимают решение по ипотеке

Чтобы понять, мешает ли кредит ипотеке, нужно сначала представить, как банк смотрит на заёмщика. Для них вы — не просто человек с мечтами и глазами щенка, который хочет своё жильё. Вы — объект анализа. Сухой, как бухгалтерская бумажка. Они проверяют:
  • Ваш доход — сколько вы получаете в месяц официально.
  • Расходы — на что вы уже тратитесь.
  • Обязательства — есть ли действующие кредиты, долги, алименты.
  • Кредитную историю — платите ли вовремя, были ли просрочки.
  • Рабочий стаж, возраст, семейное положение, даже количество иждивенцев.
И вот тут банк начинает сопоставлять: хватает ли вам денег, чтобы и по текущим обязательствам платить, и ипотеку тянуть, и при этом не умереть с голоду. Если ваш кредит отжирает половину зарплаты — для банка это уже сигнал. Даже если у вас отличная история и вы милейший человек.

Почему даже небольшой кредит может мешать

Многие думают: «Да у меня там кредит на 50 тысяч, всего пара тысяч в месяц — ерунда». Но банк считает иначе. Даже 2–3 тысячи — это часть вашего ежемесячного бюджета. Учитывая, что ипотека — серьёзная сумма на долгие годы, они будут смотреть на вас с увеличительным стеклом. А если таких кредитов два или три — вообще беда. Особенно вредны так называемые «быстрые» кредиты и рассрочки:
  • Телефоны, ноутбуки, плойки в кредит — даже если вы их почти выплатили.
  • Кредитки с текущими долгами.
  • Автокредиты, которые ещё лет пять в вашей жизни.
Банку всё равно, что вы брали. Они видят: есть долг, есть обязательства, значит, риски выше.

Как считается долговая нагрузка

Есть специальный коэффициент — ПДН (показатель долговой нагрузки). Примерно считается так: сколько вы платите по всем долгам в месяц, делится на доход. Если получаем больше 50% — плохо. До 30% — отлично. Между — ещё смотрят по ситуации. Пример:
  • Вы зарабатываете 80 000.
  • По кредитке отдаёте 10 000.
  • Значит, ПДН — 12,5%.
  • Если ипотека «съест» ещё 25 000 — станет 43,75%.
  • Это гранично. Если ещё есть дети, аренда или алименты — всё, пролетаем.
Вот почему даже маленький кредит может быть тем самым соломинкой, которая ломает ипотечный верблюд.

Кредитная история — вторая сторона медали

Даже если вы брали кредиты и исправно платили — это хорошо. У вас есть история, вы — не белое пятно, с вами хотя бы понятно. Но если вы где-то накосячили:
  • Просрочки по выплатам.
  • Частые займы в МФО.
  • Закрытые кредиты с задержками.
  • Погашения «в последний день».
Всё это откладывает тень. Банк не просто видит «кредит есть», он видит, как вы себя вели. И если была пара просрочек, даже по мелочи, это уже звоночек. А если ещё и текущий кредит болтается — вообще тревога. Так что, если хотите ипотеку — начинайте следить за историей уже сейчас. А не потом, когда придёт отказ и вы начнёте думать, где взять квартиру, если даже банк в вас не верит.

Когда кредит может помочь

Интересный парадокс: кредит может быть полезным. Если он:
  • Маленький, и вы его быстро закрыли.
  • Брался давно и погашался без единой просрочки.
  • Показал, что вы — ответственный платёжник.
В этом случае банк видит, что вы умеете обращаться с деньгами. Вы не «с нуля», вы уже были в деле. Особенно если история была в том же банке, где вы хотите ипотеку — это вообще плюс. Там вас знают, вы «свой». Но если вы до сих пор выплачиваете кредит, особенно если он жрёт много от зарплаты — пользы от него будет немного.

Что делать, если кредит мешает

Вот несколько шагов, которые реально могут улучшить ситуацию:
  • Закройте текущий кредит досрочно, если можете. Даже если остаётся пара месяцев — лучше полностью расплатиться.
  • Погасите кредитку. Причём не просто внесите минимальный платёж, а уберите долг полностью.
  • Подождите пару месяцев после закрытия кредита — чтобы это отразилось в истории.
  • Получите справку о погашении. На всякий случай.
  • Попробуйте улучшить доход — показать премию, вторую работу, справку с подработки.
  • Сократите расходы — не оформляйте новые обязательства.
Главное — показать банку, что вы в ресурсе. Что вы не в минусе, а в контроле. Тогда и шанс на ипотеку вырастет.

Когда лучше отложить ипотеку

Есть моменты, когда не стоит лезть в ипотеку даже если очень хочется. Вот когда лучше подождать:
  • У вас ещё активный кредит, который съедает больше 15% дохода.
  • Были просрочки в последние 6–12 месяцев.
  • Вы только недавно закрыли крупный кредит.
  • Доход нестабильный — только началась новая работа или фриланс.
  • Нет подушки безопасности, и любая ипотека — прыжок в неизвестность.
Лучше подождать 3–6 месяцев, накопить, закрыть кредиты, улучшить рейтинг — и пойти в банк как человек с планом. А не с вытаращенными глазами и надеждой на чудо.

А если кредит взять после одобрения ипотеки?

Вот тут — фокус. Некоторые думают: «Ага, банк одобрил ипотеку, можно теперь взять кредит на мебель или ремонт». И вот тут — подстава. Пока деньги не выдали и вы не подписали договор — банк может всё проверить. А если он видит, что вы после одобрения взяли ещё займ — может всё отменить. Так что до подписания ипотечного договора не берите ничего. Вообще. Даже в рассрочку чайник. Потом — пожалуйста, если позволяет бюджет.

Ипотека и созаёмщики

Иногда кредит не даёт вам взять ипотеку в одиночку — тогда можно подключить созаёмщика. Это может быть:
  • Супруг(а).
  • Родственник.
  • Друг или партнёр по бизнесу.
Тогда банк считает совокупный доход. Если у вас кредит, но у второго участника всё чисто — это выравнивает картину. Особенно если в паре вы — за идею, а второй человек — с деньгами. Только помните: созаёмщик — это не просто подпись. Он отвечает по обязательствам. Так что это доверие на уровне «держи мой телефон с отпечатком пальца».

Немного про альтернативу

Если кредит мешает, а жить хочется в своём — можно рассмотреть варианты:
  • Накопить больше первого взноса — тогда и сумма ипотеки будет меньше.
  • Взять ипотеку на меньший срок — если банк это позволяет.
  • Попробовать семейную ипотеку, если у вас дети.
  • Поискать жильё попроще, чтобы ПДН был ниже.
  • Посмотреть варианты покупки в новостройке с рассрочкой от застройщика.
Это не значит, что надо отказываться от мечты. Просто не стоит ломиться в закрытую дверь. Лучше открыть соседнюю, где условия чуть проще.

Мозг включить, сердце подождёт

Итак, как кредит влияет на ипотеку? Сильно. Банк видит его, анализирует, считает, нервничает и иногда говорит: «Извините». Поэтому подходите к ипотеке как к проекту. Уберите лишнее, вычистите историю, покажите себя с лучшей стороны. Не пытайтесь обмануть банк — он обманывался уже столько раз, что доверяет только фактам. И не торопитесь. Иногда лучше подождать пару месяцев, закрыть кредит и взять ипотеку на хороших условиях, чем влететь в неё с кучей долгов и потом думать, как жить. Квартира никуда не убежит. А ваша финансовая устойчивость — это фундамент не хуже бетонного. И если всё сделать с умом — вы не только возьмёте ипотеку, но и спокойно её потянете. А это, согласитесь, куда приятнее, чем просто подписать договор и потом сидеть на гречке до конца года.